La cedolare secca cambia con la legge di Bilancio 2026 e, dal terzo appartamento in affitto turistico, per molti proprietari scatta l’obbligo di partita Iva.
La stretta arriva in una fase in cui inflazione, caro mutui e bollette spingono molte famiglie a usare la casa come fonte di reddito extra. Chi ha più immobili in locazione breve, specie nelle grandi città e nelle zone turistiche, dovrà fare conti nuovi: non solo con il fisco, ma anche con la sostenibilità economica delle scelte fatte negli ultimi anni.
Cosa cambia davvero per le famiglie
Secondo quanto spiegato da Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia, la novità chiave è il passaggio a reddito d’impresa dal terzo immobile in locazione turistica breve. La cedolare secca resta con aliquota al 21% per il primo immobile e al 26% per il secondo, ma oltre questa soglia lo Stato considera l’attività come vera e propria impresa.
Per una famiglia che possiede tre appartamenti usati per affitti turistici sotto i 31 giorni, lo scenario diventa binario:
- mantenere la cedolare secca su massimo due immobili (21% e 26%);
- oppure passare a partita Iva e al regime di impresa per gestire l’intero “parco” immobili.
Non si parla solo di tasse più alte o più basse. Entra in gioco un modo diverso di gestire l’affitto: contabilità, costi deducibili, rapporti con banche e fornitori, eventuale ricorso a consulenti fiscali. Per alcune famiglie il salto sarà impegnativo, per altre potrà trasformarsi in un’opportunità, se gli immobili rendono abbastanza.
Chi ci rientra e chi resta fuori
La novità sulla cedolare secca colpisce chi fa locazioni turistiche brevi e possiede più unità. Il punto indicato dagli esperti è chiaro: dal terzo immobile usato per affitti sotto i 31 giorni, il reddito viene trattato come d’impresa.
Resta invece fuori chi:
- ha solo uno o due appartamenti dati in affitto turistico breve e non supera le nuove soglie;
- affitta per periodi medio-lunghi (oltre i 31 giorni) a studenti, lavoratori fuori sede, famiglie o aziende;
- usa la casa di proprietà solo per affitti tradizionali, con contratti di durata superiore e senza rotazione continua di turisti.
Per molti piccoli proprietari la cedolare secca continuerà quindi a rappresentare il regime fiscale di riferimento, con le aliquote confermate al 21% per il primo immobile e al 26% per il secondo. La vera svolta riguarda chi negli ultimi anni ha trasformato l’affitto turistico in un’attività quasi imprenditoriale, spesso senza un vero inquadramento come tale.
Soldi, scadenze e tempi: cosa aspettarsi
La legge di Bilancio 2026 ha fissato le nuove regole sulla cedolare secca, ma gli effetti concreti si vedranno nei prossimi mesi, quando proprietari e consulenti inizieranno a riorganizzare i contratti. La scelta sarà tra due strade principali, sintetizzate da Fagnoni.
Prima strada: riportare almeno un appartamento alle locazioni di medio periodo, con durata pari o superiore a 31 giorni. È una via percorribile se nella zona c’è domanda stabile da parte di:
- studenti universitari;
- lavoratori trasferiti temporaneamente;
- aziende che cercano alloggi per il proprio personale.
Seconda strada: aprire la partita Iva e continuare con le locazioni turistiche brevi su tre o più immobili. In questo caso aumenta il peso di contributi e imposte, ma l’attività può diventare più strutturata, con la possibilità di dedurre costi come manutenzioni, arredi, pulizie, consulenze e spese di marketing.
Non ci sono indicazioni univoche sui tempi ideali per decidere: gli esperti insistono sulla necessità di fare conti precisi, incrociando rendimenti attesi, flussi turistici e spese annuali. Per i riferimenti ufficiali sulle imposte è sempre consigliabile monitorare anche il sito dell’Agenzia delle Entrate oltre alle comunicazioni dei propri consulenti.
Gli errori che ti fanno perdere il beneficio
Con le nuove regole sulla cedolare secca, l’errore più rischioso è far finta che nulla sia cambiato, continuando a trattare come “rendita da privato” ciò che per il fisco è ormai reddito d’impresa. Il confine non è più solo quantitativo ma anche qualitativo: numero di immobili, durata dei contratti, livello di organizzazione dell’attività.
Altri errori frequenti che gli esperti segnalano:
- non verificare la reale domanda di affitti oltre i 31 giorni, rischiando di tenere sfitto un appartamento spostato dal turistico al medio periodo;
- improvvisare l’apertura di partita Iva senza un piano economico, sottovalutando contributi, gestione contabile e costi di struttura;
- non tenere traccia puntuale di spese e investimenti, perdendo in pratica i vantaggi delle deduzioni possibili in regime d’impresa;
- basarsi solo su “sentito dire” o su esempi di amici e conoscenti, senza verificare la propria posizione con un professionista.
Da qui l’insistenza di chi opera nel settore: non esiste una soluzione automatica valida per tutti. Ogni famiglia ha numeri, debiti, obiettivi e livello di rischio diversi.
Cosa controllare oggi
Chi usa la cedolare secca per uno o più appartamenti deve partire da tre verifiche di base: quanti immobili ha in locazione turistica breve, per quanti giorni affitta ciascuno e se nella propria città esiste un vero mercato per affitti di almeno 31 giorni.
Il passaggio a partita Iva non è solo un obbligo fiscale, ma una scelta strategica: ha senso se gli immobili sono di qualità, se il flusso di turisti è sufficiente e se la redditività copre il maggiore carico fiscale e contributivo. Al contrario, riportare un alloggio sul medio periodo può garantire entrate più stabili, anche se spesso meno brillanti rispetto alle punte dell’affitto turistico.
Nei prossimi mesi la vera differenza la farà la capacità di decidere su basi numeriche e non emotive: incassi storici, tasso di occupazione, spese effettive. Chi si muove per tempo, riorganizzando il portafoglio immobiliare con lucidità, avrà più margine per trasformare le nuove regole da problema in occasione di mettere ordine e rendere sostenibile, nel lungo periodo, il proprio reddito da affitti.